Kancelaria świadczy usługi w zakresie analizy umów dzierżawy gruntów przeznaczonych na budowę farmy fotowoltaicznej.

W przypadku zainteresowania usługą zapraszamy do kontaktu.

Umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną zawierane są na okres niemal 30 lat i wiążą się ze stworzeniem trwałego stosunku prawnego, który wiąże właściciela gruntu na dość długi okres czasu. Po zawarciu umowy w praktyce nie ma żadnej możliwości modyfikacji jej treści, zatem niezbędne jest dokładne przestudiowanie zasad dzierżawy przed podpisaniem dokumentu.

Poniżej wskazujemy na najistotniejsze elementy umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną, które powinny być dokładnie przeanalizowane przed podpisaniem umowy.

Czas trwania umowy

Umowę dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną zawiera się najczęściej na okres 29 lat. Wynika to z ograniczeń prawnych, a dokładnie z art. 695 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Koszt budowy farmy fotowoltaicznej jest bardzo wysoki, stąd inwestor stara się zabezpieczyć poprzez zawarcie umowy na jak najdłuższy okres czasu. Nie może jednocześnie zawrzeć umowy na dłużej niż 30 lat, ponieważ wtedy taka umowa byłaby traktowana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony. Taką umowę znacznie łatwiej wypowiedzieć, zatem sytuacja inwestora byłaby niestabilna.

Możliwość wypowiedzenia umowy

Ponieważ umowa jest zawierana na czas oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia istnieje tylko wtedy, jeśli strony uwzględnią ją w umowie. Jest to jedna z pułapek czekających na właściciela nieruchomości. Warto zagwarantować, by możliwość wypowiedzenia umowy nie budziła wątpliwości w najważniejszych dla właściciela sytuacjach, czyli np. w przypadku braku płatności czynszu dzierżawnego. Kolejnym takim przypadkiem jest sytuacja, w której inwestor pomimo upływu znacznego okresu czasu nie rozpoczyna budowy farmy. Większość umów w początkowym okresie przewiduje minimalne wynagrodzenie. Właściciel mógłby rozwiązać umowę i wydzierżawić grunt potencjalnemu innemu inwestorowi, który skłonny jest od razu rozpocząć prace budowlane. Jeśli jednak umowa nie zawiera korzystnych klauzul umożliwiających jej rozwiązanie przez wydzierżawiającego, niemożliwe będzie skorzystania z takiej możliwości.

Postanowienia umowy dotyczące możliwości jej wypowiedzenia przez wydzierżawiającego są często skomplikowane i obwarowane różnymi obostrzeniami (zabezpieczają głównie interes dzierżawcy), które mogą w praktyce istotnie ograniczyć możliwość ich zastosowania. Warto więc w tym zakresie dokładnie się im przyjrzeć.

Czynsz dzierżawy

Najistotniejsza kwestia z punktu widzenia właściciela nieruchomości – decyduje o tym, czy oddanie gruntu w dzierżawę będzie w ogóle opłacalne. Ustalenie czynszu wydaje się dość proste – chodzi o kwotę, którą wydzierżawiający będzie uzyskiwał (zwykle rocznie, ewentualnie kwartalnie lub miesięcznie) z tytułu dzierżawy gruntu. I tutaj jednak inwestorzy potrafią sprawę niezwykle skomplikować. Przede wszystkim najczęściej właściwy czynsz nie będzie płacony właścicielowi od samego dnia zawarcia umowy, czasem dopiero 5 lat od dnia zawarcia umowy. Rozpoczęcie naliczania właściwego czynszu wiąże się najczęściej z momentem rozpoczęcia prac budowlanych na nieruchomości. We wcześniejszym okresie czynsz roczny jest w zasadzie symboliczny. Często nawet można odnieść wrażenie, że niska opłata za faktyczną rezerwację gruntu jest skrajnie niekorzystna dla właściciela. Co prawda w tym czasie właściciel może w praktyce bez problemów korzystać w dotychczasowy sposób z nieruchomości, jednak zawiera umowę nie po to, żeby pobierać symboliczny czynsz, lecz żeby zarabiać na dzierżawie gruntu.

Inną kwestią jest sformułowanie terminów płatności czynszu, określenie podstaw obliczania czynszu (od jakiej dokładnie powierzchnia należy się czynsz dzierżawny) czy też wskazanie terminów płatności czynszu.

Precyzyjne oznaczenie gruntu zajętego pod inwestycję

Ważne, by umowa zawierała precyzyjne postanowienia dotyczące tego, jaki fragment gruntu zostanie zajęty pod farmę fotowoltaiczną. W praktyce często grunt, który jest pierwotnie wydzierżawiany podlega następnie redukcji do określonych elementów. Umowa powinna precyzować, czy fragmenty gruntu, które nie zostaną zajęte pod farmę, mogą być wykorzystywane przez właściciela w dotychczasowy sposób, ewentualnie w jakiś inny sposób.

Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości

Proponowane przez inwestorów umowy dzierżawy zawierają często liczne ograniczenia w zakresie możliwości korzystania z gruntu. Jest to zrozumiałe w przypadku gruntu, który bezpośrednio służy postawieniu na nim farmy fotowoltaicznej, jednak często ograniczenia te dotyczą także nieruchomości sąsiednich. Inwestor może wymagać np., żeby wydzierżawiający, jeśli jest również właścicielem sąsiednich działek, nie stawiał na nich wysokich obiektów budowlanych, nie nasadzał drzew lub nie dokonywał innych działań, które doprowadziłyby do przesłonięcia promieni słonecznych. Czasami jednak te wymogi są zbyt daleko idące i w sposób nieuzasadniony ograniczają możliwość korzystania z nieruchomości sąsiednich. Na pewno warto dokładnie przestudiować umowę dzierżawy pod tym względem.

Waloryzacja czynszu

Jest to jedno z najistotniejszych uregulowań w umowie dzierżawy pod fotowoltaikę. Jest oczywiste, że skoro następuje zawarcie umowy na 29 lat, to określony w kwocie pieniężnej czynsz będzie miał po wielu latach ekonomiczną wartość o wiele niższą niż obecnie. Mówiąc wprost 10 tys. miesięcznie może być warte za 10 lat tyle co obecnie 8 tys. zł, albo przy założeniu hiperinflacji, może być praktycznie bezwartościowe.

Dlatego sprawdzenie prawidłowości sformułowania klauzuli waloryzacyjnej w umowie dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną jest niezwykle istotne. Nie może nas przy tym zmylić, że klauzula waloryzacyjna występuje w umowie i na pierwszy rzut oka nie budzi zastrzeżeń. Najczęściej taka klauzula zawiera odniesienie do wskaźnika inflacji. W praktyce w analizowanych przez nas umowach dało się zauważyć wiele niuansów w zakresie kształtowania sposobu waloryzacji, które były oczywiście niekorzystne dla właściciela gruntu. Trudno przy tym nie odnieść wrażenia, że klauzula waloryzacyjna bywa formułowana przez przedsiębiorstwo proponujące tekst umowy często w taki sposób, by realizować przede wszystkim własny interes ekonomiczny.

Większość umów nie zawiera też rozwiązań w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków wpływających na opłacalność ekonomiczną inwestycji dla właściciela gruntów. Wydaje się jednak, że w związku z radykalnymi zmianami, które mają obecnie miejsce na rynku energii, warto rozważyć wprowadzenie instytucji, które zabezpieczałyby interes właściciela gruntu w tym zakresie.

Demontaż farmy fotowoltaicznej

Mało kto przy zawieraniu umowy na dzierżawę gruntu pod elektrownię słoneczną zastanawia się, co się stanie za ok. 30 lat lub też później, w sytuacji, gdy elektrownia zakończy swoje funkcjonowanie. Faktem jest jednak to, że koszt usunięcia instalacji, na którą składać się będą elementy nadziemne jak i podziemne, jest bardzo wysoki i w skrajnym przypadku może wynosić równowartość kilkuletniej dzierżawy.

Co prawda we wzorach umów prezentowanych wydzierżawiającym znajdują się pewne uregulowania w tym zakresie, jednak najczęściej są one wysoce nieprecyzyjne. Wydzierżawiający pozornie wydają się dbać o interes właściciela gruntu w powyższym zakresie. Obowiązek usunięcia instalacji powinien natomiast mieć charakter bezwzględny i dotyczyć wszystkich elementów instalacji. Należy mieć na uwadze, że przez kilkadziesiąt lat mogą się zmienić przepisy dotyczące ochrony środowiska, w tym mogą radykalnie wzrosnąć koszty utylizacji odpadów związanych z funkcjonowaniem elektrowni słonecznej.

W dodatku, jeśli po zakończeniu działania farmy fotowoltaicznej, teren nie zostanie dobrowolnie doprowadzony do stanu poprzedniego, na wiele lat może zostać zablokowana możliwość jego wykorzystania w innym celu i pobierania wynagrodzenia z nieruchomości (warto wskazać, że nieruchomość, która nawet obecnie jest wykorzystywana rolniczo, może za 30 lat znaczni zyskać na wartości w związku z możliwościami zmiany sposobu jej zagospodarowania). Kary umowne w umowie dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną.

Umowy dzierżawy pod budowę farm fotowoltaicznych zawierają niejednokrotnie liczne postanowienia w zakresie kar umownych. Kary te przewidziane są jednak najczęściej głównie na rzecz inwestora. Pamiętać należy, że również interesy właściciela gruntu mogą być zabezpieczone instytucją kar umownych, w szczególności jeśli chodzi o takie obowiązki niepieniężne jak odpowiednie zagospodarowanie gruntu czy też usunięcie instalacji po zakończeniu funkcjonowania farmy fotowoltaicznej.

Kwestie związane z podatkiem od nieruchomości

Budowle związane z farmą fotowoltaiczną podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Formalnie do zapłaty podatku zobowiązany jest jednak właściciel nieruchomości. Warto pamiętać, że umowa musi koniecznie zawierać postanowienia dotyczące rozliczeń w tym zakresie. Umowa musi również zawierać zabezpieczenia płatności tego podatku. Warto bowiem pamiętać, że jeśli inwestor w farmę fotowoltaiczną przestanie opłacać podatek od nieruchomości, to egzekucja zostanie zwrócona wobec właściciela gruntu. Podatek od nieruchomości przy farmach fotowoltaicznych osiąga bardzo znaczną wartość, zatem niezbędne jest odpowiednie zabezpieczenie na wypadek takiej sytuacji.

Nie należy również zapominać o tym, że obecnie z zastraszającą częstotliwością wprowadzane są nowe podatki i obciążenia publicznoprawne. Nie da się wykluczyć, że w okresie 30 lat obowiązywania umowy dzierżawy powstanie podatek, który obecnie nie występuje, a który będzie obciążał w jakimś stopniu właściciela gruntu zajętego pod farmę fotowoltaiczną. Umowa powinna przewidywać, że koszt tego obciążenia publicznoprawnego poniesie przedsiębiorstwo fotowoltaiczne, a nie właściciel gruntu.