Kancelaria zajmuje się sporządzaniem profesjonalnych odwołań od decyzji w sprawie warunków zabudowy na terenie całej Polski.
W celu skorzystania z usługi zapraszamy do kontaktu.
Istota decyzji o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w przypadku, gdy na terenie planowanej inwestycji nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na brak miejscowych planów na znacznym obszarze kraju, decyzje w sprawie warunków zabudowy wydawane są niezwykle często.
Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy należy spełnić określone w ustawie przesłanki. Jednym z najważniejszych jest spełnienie wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa, które polega na tym, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (ustawa precyzuje, że dotyczy to wymagań w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu). Okazuje się jednak, że niepoprawne rozumienie zasady dobrego sąsiedztwa przez organy samorządu terytorialnego jest podstawą wydawania licznych nieprawidłowych decyzji. Zaskarżenie takiej decyzji często może skutkować jej uchyleniem i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania albo zmianą decyzji, zawsze jednak należy wykonać szczegółową analizę prawną, a zarzuty co do decyzji podeprzeć odpowiednimi argumentami prawnymi.
Analiza urbanistyczna do ponownej analizy
Najważniejszym dokumentem opracowywanym w toku wydawania decyzji o warunkach zabudowy jest tzw. analiza urbanistyczna. Dokument ten zawiera wyniki badania istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, który to obszar najpierw musi być odpowiednio określony (według przepisów jest to obszar w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów). Poprawnie wykonana analiza urbanistyczna pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy planowana przez inwestora zabudowa spełnia wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Również w tym przypadku, często w przeprowadzonej analizie urbanistycznej, mimo, że jest wykonywana przez osobę posiadającą specjalistyczną wiedzę i doświadczenie, spotykamy w naszej praktyce błędy. Wykrycie i wskazanie tych błędów w odwołaniu od decyzji może doprowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji oraz konieczności sporządzenia nowej analizy urbanistycznej, uwzględniającej zalecenia organu odwoławczego.
Zaskarżenie decyzji pozytywnej i odmownej dotyczącej warunków zabudowy
Wynikiem postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy albo decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. Najczęściej inwestorzy zaskarżają decyzji odmowne, jednakże bywa też tak, że inna strona niż inwestor (która sprzeciwia się inwestycji) próbuje zaskarżyć decyzję pozytywną, ustalającą warunki zabudowy, chociażby w celu uniemożliwienia realizacji kontrowersyjnej inwestycji albo przedłużenia postępowania.
Tryb wniesienia odwołania od decyzji o warunkach zabudowy
Odwołanie od decyzji w sprawie warunków zabudowy wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję (czyli np. wójta albo prezydenta miasta). Organ ten prześle odwołanie wraz z aktami sprawy do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Konieczne elementy w odwołaniu od decyzji o warunkach zabudowy
Jak w przypadku każdego odwołania, teoretycznie można poprzestać na wskazaniu, że jesteśmy niezadowoleni z decyzji, licząc na to, że organ drugiej instancji ponownie zbada sprawę i znajdzie ewentualnie uchybienia na naszą korzyść. Takie odwołanie w praktyce jednak nie będzie miało większych szans powodzenia, chyba że w trakcie postępowania wystąpił rażący błąd. Większe szanse na zmianę lub uchylenie decyzji będzie miało odwołanie sformułowane w sposób rzeczowy i fachowy, wskazujące na przepisy prawa, które zostały naruszone, odwołujące się do poglądów specjalistów w zakresie prawa administracyjnego oraz orzeczeń sądów administracyjnych.
Jakiego rodzaju zarzuty sformułować w odwołaniu
Decyzje o warunkach zabudowy, które są najczęściej zaskarżane, powielają pewne schematy błędów, aczkolwiek w każdej indywidualnej sprawie należy szczegółowo przyjrzeć się uzasadnieniu decyzji. Niejednokrotnie mamy do czynienia z błędnie ustalonym obszarem oddziaływania inwestycji. Często też organy administracji lub gminni urbaniści zbyt rygorystycznie interpretują przepisy dotyczące wymagań, jakie musi spełnić planowana zabudowa. W sprawach dotyczących warunków zabudowy spotyka się niejednokrotnie naruszenia przepisów postępowania, np. nieprawidłowo ustalony krąg stron postępowania. Wszelkiego rodzaju naruszenia przepisów, zarówno prawa materialnego, jak i proceduralnych, mogą stanowić podstawę sformułowania zarzutu odwoławczego.
Sporządzanie odwołania od decyzji o warunkach zabudowy przez radcę prawnego
W zakresie przygotowania profesjonalnego odwołanie od decyzji w sprawie warunków zabudowy Kancelaria oferuje fachową, zarówno w przygotowaniu samego odwołania, jak też oferując kompleksową reprezentację w postępowaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym.
W przypadku zamiaru złożenia odwołania, prosimy o kontakt. W celu przygotowania się do prowadzenia sprawy prosimy o przygotowanie do wglądu decyzji oraz posiadanych dokumentów dotyczących sprawy.