Profesjonalna analiza zapisów umowy deweloperskiej to usługa skierowana dla nabywców nieruchomości, którzy chcą sprawdzić, czy zapisy umowy zostały sformułowane w korzystny dla nich sposób.

Weryfikacja umowy deweloperskiej przez prawnika ma na celu zabezpieczenie interesu prawnego kupującego przed podpisaniem umowy. Mnogość kwestii uregulowanych w tym akcie sprawia, że wielu klientów nie wie, na co zwrócić uwagę, czyli które zapisy umowy są tak naprawdę istotne z ich punktu widzenia. Warto podkreślić, że zakup nieruchomości od dewelopera stanowi bardzo ważną inwestycję, w wielu przypadkach finansowaną kredytem hipotecznym.

Umowa deweloperska to kompleksowa umowa mająca na celu przygotowanie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, często spisana na kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu stronach, opisująca szczegółowo obowiązki stron, czyli kupującego oraz dewelopera.

Projekt umowy jest zwykle przygotowywany przez dewelopera i przekazywany kupującemu do akceptacji.

W ramach analizy zapisów umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy zapisy umowy, które przygotował deweloper, nie naruszają interesu klienta.

Po przeanalizowaniu projektu umowy deweloperskiej klient otrzymuje:

  • informację o ryzykownych zapisach umowy,
  • propozycje zmian umowy,
  • odpowiedź na konkretne pytania w formie pisemnej,
  • możliwość konsultacji telefonicznej lub osobistej z prawnikiem.

Termin wykonania usługi wynosi maksymalnie 4 dni robocze. Przy czym możliwe jest także zweryfikowanie umowy w trybie ekspresowym - na następny dzień.

Koszt analizy umowy deweloperskiej wynosi 550 zł. Konsultacja w sprawach umowy deweloperskiej lub poszczególnych kwestii - od 200 zł.

Istnieje też możliwość skorzytania z porady prawnej dotyczącej wybranych kwestii związanych z zawarciem umowy deweloperskiej oraz analizy tylko niektórych jej zapisów - indywidualna wycena.

W celu skorzystania z usługi zapraszmy do kontaktu - e-mail: kancelaria@szymonkaczmarek.eu.

Zobacz też:

Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania związane z umową deweloperską

Co to jest umowa deweloperska?

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa (najczęściej odrębnej własności lokalu mieszkalnego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

W umowie tej określone są wszelkie zobowiązania stron, w szczególności tak istotne dla nabywcy jak określenie ceny, harmonogramu płatności czy też powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

budynek
Czym różni się umowa deweloperska od umowy rezerwacyjnej?

Umowa rezerwacyjna to umowa, na podstawie której następuje wyłączenie konkretnego lokalu z oferty sprzedaży na określony czas, najczęściej 30-60 dni. Tym samym lokal zostaje zarezerwowany na rzecz konkretnego klienta. Dopiero następnie podpisywana jest umowa deweloperska.

Czy umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego?

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Kiedy po zawarciu umowy deweloperskiej stanę się właścicielem mieszkania?

Umowa deweloperska jest pierwszym krokiem na drodze do uzyskania własności mieszkania. Po zakończeniu budowy konieczne będzie ponowne udanie się do notariusza w celu zawarcia kolejnej umowy, w której zostanie ustanowiona i przeniesiona na nabywcę odrębna własność lokalu.

Kupuję mieszkanie od dewelopera, jednak zaproponowano mi umowę przedwstępną zamiast umowy deweloperskiej. Czy jest to prawidłowe?

Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli przedmiotem kupna jest mieszkanie w zakończonej już inwestycji. Wówczas zawiera się najczęściej umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu. Należy zaznaczyć, iż nie jest to umowa deweloperska i jako taka nie podlega ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oznacza to, że nie musi zawierać ona wielu elementów sprzyjających ochronie praw nabywcy, które wskazane są w tej ustawie. Tym bardziej zatem warto dokładnie przyjrzeć się postanowieniom takiej umowy.

Czy po zawarciu umowy deweloperskiej mogę zrezygnować z zakupu mieszkania?

Warunki odstąpienia od umowy są wskazane w umowie deweloperskiej. Nabywca mieszkania co do zasady nie może zatem odstąpić od umowy, jeśli nie wystąpi jedna z tych sytuacji. Czasami w umowach deweloperskich przewiduje się prawo odstąpienia bez podania przyczyny, lecz jest to najczęściej obwarowane koniecznością zapłaty określonej kwoty tytułem odstępnego. W indywidualnych przypadkach możliwość rozwiązania umowy deweloperskiej będzie możliwa jedynie za zgodą dewelopera.

Czy można zmienić postanowienia umowy deweloperskiej już po jej zawarciu?

Tak. Możliwa jest zmiana postanowień umowy w w drodze aneksu w formie aktu notarialnego. Deweloper musi jednak wyrazić zgodę na tę zmianę. Ponieważ zwykle nie będzie to w jego interesie, istotne jest przeanalizowanie postanowień umowy przed jej zawarciem, ponieważ na tym etapie łatwiej jest wynegocjować korzystne dla nabywcy postanowienia.

Jak sprawdzić doświadczenie dewelopera?

Informacje o doświadczeniu dewelopera można znaleźć w prospekcie informacyjnym. Obejmują one dane o zakończonych pzedsięwzięciach deweloperskich. Należy nadmienić, że najwięksi deweloperzy na rynku często operują w ramach grup kapitałowych, a każde z przedsięwzięć deweloperskich jest realizowane przez odrębną spółkę celową. W takiej sytuacji w prospekcie informacyjnym nie znajdziemy informacji o doświadczeniu dewelopera, gdyż przedsięwzięcie jest realizowane przez spółkę nowoutworzoną.

W trakcie odbioru stwierdziłem wady mieszkania? Czy mogę odmówić jego odbioru?

Co do zasady, jeśli nabywca w trakcie odbioru mieszkania stwierdzi wady, powinien zażądać wpisania ich do protokołu odbioru. Następnie deweloper w terminie 14 dni powinien zająć stanowisko co do przedstawionych wad. Wady uznane przez dewelopera powinny być usunięte co do zasady w terminie 30 dni od spisania protokołu.

Odmowa odbioru mieszkania możliwa jest jedynie w sytuacji, gdy stan mieszkania lub domu odbiega od umowy w sposób rażący np. występują wyraźne wady konstrukcyjne zagrażające normalnemu korzystaniu z nieruchomości.

Co zrobić, gdy w czasie odbioru mieszkania nie zauważyłem wszystkich wad?

Niewskazanie w protokole odbioru wady nie pozbawia nabywcy możliwości domagania się jej usunięcia przez dewelopera. Nabywane od dewelopera nieruchomości objęte są bowiem 5-letnią rękojmią na zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym. Należy w takiej sytuacji wystosować pismo do dewelopera z opisem wady oraz sformułować odpowiednie żądanie.

Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?

Trudno wskazać najistotniejsze elementy w umowie deweloperskiej, które decydują o tym, czy jest ona korzystna dla klienta, gdyż często z jednej strony ich suma decyduje o istotnym ryzyku, a w innym przypadku wysoce niekorzytne może być jedno krótkie postanowienie. Należy jednak zwrócić szczególną uwagę na: 1) opis przemiotu umowy - czy odpowiada zapewnieniom dewelopera 2) cena i harmonogram płatności 3) terminy – czy są precyzyjnie określone i odpowiadają wcześniejszym uzgodnieniom 4) kwestie związane z odbiorem mieszkania 5) kary umowne – zarówno ich wysokość, jak i przypadki, w których nabywca będzie uprawniony do ich otrzymania 6) wszelkie niestandardowe postanowienia umowne, które mogą gwarantować deweloperowi określone prawa 7) postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy 8) postanowienia dotyczące możliwości zmiany ceny 9) sposób zabezpieczenia środków nabywcy.

Jaki jest koszt zawarcia umowy deweloperskiej u notariusza?

Wszelkie koszty notarialne związane z zawarciem umowy deweloperskiej są ponoszone po połowie przez dewelopera i nabywcę. Wysokość taksy notarialnej zależna jest od wartości nieruchomości. Często deweloperzy ustalają z notariuszem stawkę indywidualnie, dlatego aby dowiedzieć się jaki będzie koszt aktu notarialnego należy zapytać dewelopera.