Częstym pytaniem pojawiającym się w ramach konsultacji umów deweloperskich jak też już po zawarciu umowy jest to, w jaki sposób można odstąpić od zawartej umowy deweloperskiej, innymi słowy, czy oraz w jaki sposób wycofać się z zawartej umowy deweloperskiej czy też ją anulować.

Odstąpienie nie zawsze możliwe

Sprawa nie jest tak prosta, jak to się może wydawać. Zgodnie z podstawową zasadą rządzącą światem kontraktów, czyli, że "umów należy dotrzymywać", nie można ot tak sobie wycofać się z zawartej umowy. Przyczyna odstąpienia od umowy musi się opierać albo na przepisach prawa albo na postanowieniach umowy. I należy dodać, że dotyczy to w równym stopniu nabywcy mieszkania jak i dewelopera.

Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej zgodnie z ustawą

Ustawa o ochronie praw nabywcy przewiduje parę przypadków, kiedy nabywca może bez większych przeszkód odstąpić od umowy. Przyczyny odstąpienia są opisane w ustawie dość jasno, aczkolwiek w indywidualnych sprawach pojawiają się często wątpliwości. Wskazane przyczyny odstąpienia mogą być wykorzystane przez nabywcę nawet wtedy, jeśli w istocie odstępuje on od umowy z innego, sobie tylko znanego powodu. Przypadki te są następujące:

  1. umowa deweloperska nie zawiera wszystkich elementów przewidzianych przez ustawę – ustawa o ochronie praw nabywcy wskazuje szereg elementów, które obowiązkowo muszą być zawarte w umowie deweloperskiej. Jeśli jednego z tych elementów brakuje, nabywca może od umowy odstąpić.
  2. informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach – także tu wystarczy teoretycznie nawet drobna niezgodność. Jeśli zostały natomiast wprowadzone zmiany w prospekcie, to powinny one być one wyraźnie zaznaczone w umowie deweloperskiej. Deweloperzy jednak w dość prosty i oczywisty sposób mogą się zabezpieczyć przed ewentualnością wystąpienia opisanych niezgodności, wręczając prospekt deweloperski tuż przed podpisaniem umowy,
  3. jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z ustawą prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. Obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego jest zwykle realizowany, jednakże, jeśli nastąpiłoby w tym zakresie uchybienie, nabywca również może odstąpić od umowy,
  4. informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej. Ustawa nie wspomina nic o poziomie oraz randze niezgodności, tak więc teoretycznie wystarczy nawet dość niewielka niezgodność, jednakże w praktyce może to być wówczas przedmiotem sporu,
  5. prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy,
  6. w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności, w terminie określonym w umowie deweloperskiej – ten warunek jest obwarowany dodatkowymi przesłankami i wymaga m.in. wyznaczenia deweloperowi dodatkowego terminu do zawarcia umowy przenoszącej własność.

Od razu należy dodać, że przypadki 1-5 umożliwiają nabywcy odstąpienie od umowy jedynie w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Ustawa uwzględnia tu po prostu fakt, że nabywca powinien mieć prawo dokładnego przestudiowania umowy i w przypadku wyłapania ewentualnych niezgodności pomiędzy prospektem informacyjnym a umową powinien mieć zapewnione bezdyskusyjne prawo rezygnacji z umowy.

Odstąpienie od umowy w przypadku opóźnienia dewelopera w przeniesieniu własności jest natomiast sytuacją wyjątkową, umożliwiającą wycofanie się nabywcy z umowy w przypadku, gdy deweloper nie dotrzyma terminu i to w sposób rażący, gdyż aby skorzystać z tego uprawnienia nabywca musi najpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowy, 120-dniowy termin do zawarcia umowy przenoszącej własność. Większość osób w przypadku opóźnień w realizacji inwestycji deweloperskich (a szczególnie drobne opóźnienia nie należą do rzadkości), woli cierpliwie czekać na ostateczną finalizację umowy, chyba, że wszystko wskazuje na to, że dzieje się naprawdę źle i perspektywa zakończenia procesu budowlanego wydaje się odległa lub nawet zagrożona.

Niedozwolone praktyki ograniczania prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej

Wskazane wyżej przypadki, gdy występuje prawo do odstąpienia od umowy wynikają z ustawy, są również zapisywane, najczęściej literalnie, w samej umowie deweloperskiej. Czasami jednak niektórzy deweloperzy pozwalają sobie na dość twórczą ich modyfikację, nieraz zupełnie wypaczając ich sens. Tego rodzaju zabiegi nie odnoszą co do zasady skutków prawnych, jednak w razie wątpliwości mogą rodzić niepotrzebną dyskusję, przenosząc też spór na kosztowną i długotrwałą drogę sądową. W szczególności warto przyjrzeć się, czy w umowie deweloperskiej nie znajdują się zapisy ograniczające prawo odstąpienia w przypadku opóźnień w przeniesieniu prawa własności. W szczególności niedozwolone będą, nieraz niewinnie wyglądające, zapisy ustalające graniczną datę, do której nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy, przy czym bywa, że ta graniczna data jest ustalana w ten sposób, że nabywca powinien podjąć niezbędne działania już pierwszego dnia, w którym dowiedział się o istnieniu opóźnienia. Zwykle takich działań nie podejmie, tak więc nabywcy, odczytując zapisy umowy, po fakcie odkrywają, że ich prawo do odstąpienia zostało zniweczone (choć najczęściej oczywiście takie zapisy muszą być uznane za rażąco naruszające prawa konsumenta).

W umowach deweloperskich przewidywane są również innego rodzaju sytuacje, w których nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Najczęściej prawo takie przysługuje nabywcy na podstawie umowy, gdy cena ulegnie zmianie na skutek wzrostu stawki VAT. Inny często występujący przypadek to ten, gdy na skutek pomiaru powykonawczego stwierdzona zostanie zmiana powierzchni w stosunku do powierzchni mieszkania lub domu wskazanej w umowie. W tych przypadkach często umowy deweloperskie przewidują szczególną procedurę odstąpienia

Gdy od umowy nie można w prosty sposób odstąpić

Zajmijmy się teraz tym trudniejszym przypadkiem – czyli gdy nabywca w myśl przepisów prawa oraz postanowień umownych nie może odstąpić od zawartej umowy. Wydawać się to może czasami dość trudną i niesprawiedliwą rzeczywistością dla nabywcy, który może mieć naprawdę dość poważne powody, ażeby odstąpić od umowy deweloperskiej, np. nagła zmiana sytuacji życiowej czy utrata źródła finansowania. Niestety, ani przepisy prawa ani też większość zawieranych na rynku umów deweloperskich nie przewiduje wówczas co do zasady możliwości odstąpienia od umowy. W tej sytuacji można natomiast dokonać rozwiązania umowy dewelperskiej za zgodą dewelopera, co oznacza zniweczenie skutków zawartej umowy za zgodą obu stron. W warunkach korzystnej sytuacji na rynku mieszkaniowym, płynności finansowej dewelopera oraz życzliwym podejściu do klienta nie powinno być większych problemów z rozwiązaniem umowy w ten sposób. Deweloper powinien bowiem przy atrakcyjnej ofercie, dość szybko znaleźć kolejnego nabywcę. Najczęściej jednak należy liczyć się z tym, że takie odstąpienie za obopólną zgodą wiązać się będzie z koniecznością poniesienia przez nabywcę określonej opłaty, czy to w wysokości wpłaconej zaliczki czy też w innej kwocie (nie powinna ona przekraczać 1-5 % ceny, choć jej wysokość może być też wyższa i zależeć od wielu czynników, w tym np. zaawansowania procesu inwestycyjnego).

Umowne prawo odstąpienia na wypadek zmiany zdania lub innych nieprzewidzianych sytuacji

Czy oznacza to, że w żadnym przypadku nie można po prostu zwyczajnie rozmyślić się i zrezygnować z podpisanej już umowy deweloperskiej? Wszak każdemu zdarza się czasem zmienić zdanie, a decyzja o zakupie mieszkania nie należy do łatwych. Niestety, najczęściej nie można po prostu zrezygnować bez powodu z zawartej umowy, a jedynym bezpiecznym dla nabywcy wyjątkiem jest sytuacja, gdy w umowie zawrze się zapis uprawniający nabywcę do odstąpienia od umowy w określonym terminie, np. 3 miesięcy od zawarcia umowy (i zwykle za zapłatą określonej, niewielkiej kwoty). Takie nieograniczone, umowne prawo odstąpienia jednak dość rzadko występuje w umowach deweloperskich, a jeśli już się znajdzie to jego termin jest krótki i prawo takie przysługuje obydwu stronom, czyli także deweloperowi (co znowu w tym przypadku jest niekorzystne dla nabywcy). Należy się jednak liczyć z tym, że częściej to nabywca będzie musiał taki zapis w umowie wywalczyć niż z tym, że zostanie on zaproponowany przez dewelopera.

Jeśli jednak przyjrzeć się bliżej opisanym wyżej rozwiązaniom, to choć nieco krępujące osobę nabywającą mieszkanie, są one uzasadnione. Przedsiębiorca sprzedający mieszkania nie może pozostać w niepewności co do prognoz w zakresie płynności finansowej (i np. zastanawiać się przez parę miesięcy, czy ze sprzedanych 20 mieszkań, nagle 5 do niego nie „wróci”). Rzeczą nabywcy jest natomiast ewentualne zabezpieczenie się na etapie zawarcia umowy, przynajmniej w zakresie sytuacji, które można przewidzieć.

Odstąpienie od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu

Jedną z takich sytuacji, które mogą rodzić ryzyko, jest możliwość nieuzyskania kredytu na zakup mieszkania. Zwykle bowiem decyzja kredytowa jest podejmowana przez bank po zawarciu umowy deweloperskiej, a przyczyn nieuzyskania kredytu może kilka, nawet jeśli wstępna prognoza w zakresie oceny zdolności kredytowej przez bank była pozytywna. W tym przypadku zaproponowanie klauzuli odstąpienia od umowy na wypadek nieuzyskania pozytywnej decyzji kredytowej wydaje się rozsądnym krokiem. Oczywiście treść takiej klauzuli należy odpowiednio sformułować, by była ona do przyjęcia przez dewelopera. Na pewno pozwoli to uniknąć przynajmniej części stresu związanego z ubieganiem się o finansowanie w banku.

Konsekwencje niewywiązania się nabywcy z umowy deweloperskiej

Pozostaje bowiem pytanie, co się stanie wówczas, gdy z jakichś powodów nie chcemy, ani nie możemy już sfinalizować zakupu mieszkania, nie będziemy mieli jednak żadnych prawnych podstaw do odstąpienia od umowy, a deweloper w żaden sposób nie będzie chciał jej dobrowolnie rozwiązać? W takim przypadku nabywca mieszkania nie ma wielkiego wyboru. Deweloper ma prawo domagać się płatności kolejnych rat ceny, przejęcia przez nabywcę mieszkania w posiadanie i przeniesienia na rzecz nabywcy jego własności. Ma też prawo domagać się spełnienia tych wszystkich obowiązków przez nabywcę na drodze sądowej (i dalej na drodze egzekucji komorniczej). Kupujący nie powinien więc uchylać się od ostatecznego sfinalizowania umowy i przejęcia własności. Zawsze może później sprzedać niechciane mieszkanie. Może też jeszcze w trakcie trwania inwestycji poszukać chętnej osoby, która wstąpi w jej prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej. Po dokonaniu takiej cesji, która niestety wymaga zgody dewelopera – nabywca przestanie być stroną umowy, czyli osiągnie skutek podobny jak przy odstąpieniu.

Odstąpienie w indywidualnym przypadku

Nie da się też pominąć faktu, że sytuacja każdego nabywcy mieszkania jest inna, a zapisy w umowach nie są jednorodne. Artykuł ten stanowi krótki przegląd najczęstszych problemów i typowych przypadków odstąpienia od umowy deweloperskiej. W każdym przypadku, ocena, czy możliwe będzie odstąpienie od zawartej umowy, w jaki sposób ono powinno nastąpić, oraz z jakimi wiąże się konsekwencjami dla nabywcy, powinno opierać się na szczegółowej analizie zapisów umowy deweloperskiej.